Ulteriore insieme di dati, che sono necessariamente oggetto di trattamento da parte dell’amministrazione di uno stabile, è costituito da tutte quelle informazioni che riguardano le porzioni di piano, vale a dire le unità immobiliari in proprietà esclusiva, e che si rendono indispensabili al fine di provvedere a tutte le incombenze di gestione.

In via esemplificativa, potrebbero essere individuate in:

  • l’esatta collocazione della porzione immobiliare all’interno del fabbricato, precisata dal numero di interno e di piano, quest’ultimo necessario, peraltro, al fine di applicare la ripartizione delle spese prevista dall’art. 1124 c.c., con riferimento agli oneri di manutenzione delle scale (nonché dell’impianto di ascensore, anche al quale la norma si applica; cfr., da ultima, Cass. 17 febbraio 2005, n. 3264 in base alla quale “la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani)”; nonché recentemente, negli stessi termini, Cass. 25 marzo 2004, n. 5975).
  • la quota millesimale di spettanza di ciascun partecipante (vale a dire la cifra risultante dal proporzionamento a mille – cfr. art. 68 disp. att. c.c. – del valore della singola unità immobiliare con il valore complessivo di tutte le porzioni di piano in proprietà esclusiva). Tale dato risulta, solitamente dai rispettivi titoli di proprietà, o perché all’interno del relativo testo materialmente inserito, oppure perché indicato nelle tabelle millesimali, riguardanti tutto l’edificio, e che solitamente si trovano allegate, insieme al regolamento, alla c.d. prima vendita (cioè, il rogito notarile con il quale il costruttore dell’edificio procede alla vendita della prima porzione immobiliare e determina l’effetto automatico – ex lege – di costituzione del condominio).

Sul punto, a rigore, è opportuno precisare che la conoscenza di questo dato (millesimale) non è “assolutamente” necessaria per amministrare il fabbricato, essendo sempre possibile effettuare atti di gestione (e, in particolare, le deliberazioni dell’assemblea condominiale, nonché la ripartizione delle spese), anche a prescindere dalla conoscenza del dato millesimale.

Viene, infatti, affermato, innanzitutto che “il criterio per l’identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà singola, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali”; (cfr. Cass. 17 febbraio 2005, n. 3264); che, quindi, in ragione della preesistenza di tale criterio, l’assemblea può validamente adottare le necessarie decisioni per l’amministrazione dello stabile, relativamente alle quali è possibile “valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta, agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea ed in genere la gestione del condominio”; (cfr. Cass. 23 giugno 1998, n. 6202; Cass. 25 gennaio 1990, n.431; Cass. 26 aprile 1978, n. 1946 e Cass. 6 giugno 1974, n. 1664). A ciò si aggiunga: che la conoscenza del dato non è indispensabile neanche per effettuare la ripartizione delle spese in quanto “può essere deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente”; (cfr. Cass. 3 dicembre 1999, n. 13505); che, in tale ultimo caso, è consentito “all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione delle tabelle definitive”; (cfr. Cass. 22 aprile 2005, n. 8505; e Cass. 11 novembre 1992, n. 12115), ed, infine, che è idoneo il “criterio alternativo” delle “camere degli appartamenti di proprietà individuale“, (cfr. Cass. 5 ottobre 1983, n. 5794); ed anche quello del “numero dei vani di ciascun appartamento”, (cfr. Cass. 21 maggio 1979, n. 2922).

  • i dati catastali riferibili all’unità immobiliare (vale a dire, principalmente, i numeri di foglio, di particella e di subalterno), i quali – identificando inequivocabilmente la porzione di piano – sono necessari, quanto meno, per eseguire i controlli di intestazione presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari (in modo particolare quando non è conosciuto il nominativo del proprietario), al fine di effettuare la riscossione coattiva dei crediti condominiali (necessariamente nei confronti dell’effettivo proprietario/intestatario – cfr. precedente par. 2.2.).