Come deve redigersi il bilancio condominiale? Servono sempre i documenti elencati dall’art. 1130bis c.c. o può esservi una modalità alternativa alla loro messa in disponibilità dei condomini?

Una condomina impugna la delibera con riferimento all’approvazione dei consuntivi ordinari e di riscaldamento gestione 2016, con relativi stati di ripartizione, ritenendola invalida per vizi di annullabilità e nullità.

I motivi dell’azione promossa sono riassuntivamente i seguenti:

  1. violazione della clausola del Regolamento di condominio nella parte in cui prevede che l’esercizio finanziario si chiuda il 30 aprile anziché il 31 dicembre di ciascun anno di gestione;
  2. illegittima approvazione di due diversi rendiconti della gestione riscaldamento riferiti allo stesso periodo 1/1/2016 – 31/12/2016 e relativi alla medesima gestione riscaldamento, ma recanti importi tra loro contabilmente discordanti;
  3. mancata redazione ed allegazione della nota esplicativa con conseguente violazione dell’art. 1130 bis c.c. per incompletezza e non intellegibilità dei bilanci approvati;
  4. irregolarità contabili quali, la mancanza di allineamento con i bilanci precedenti e la discrepanza tra i saldi contabili del conto corrente condominiale e le effettive giacenze di liquidità;
  5. nullità del deliberato per illegittima esclusione di uno dei condomini dalla contribuzione delle spese per la manutenzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

Chiede quindi di accertare e dichiarare le invalidità di cui in premessa e dichiarare nulle o comunque annullare o revocarne le deliberazioni assunte dal Condominio convenuto nelle delibere impugnate in relazione ai punti e per tutti i motivi argomentati.

Si è costituito il Condominio eccependo, in via pregiudiziale, l’improcedibilità della domanda, perché la previa mediazione è stata senza la partecipazione personale di un condomino nonché la carenza di interesse dell’attrice rispetto alle doglianze proposte; nel merito ha chiesto il rigetto delle domande.

Il tribunale dispone la rinnovazione del procedimento di mediazione e, all’esito negativo dello stesso, sono stati concessi i termini istruttori.

La decisione del Tribunale di Roma n. 9989 del 22 giugno 2022

L’esperita mediazione e la successiva mediazione

Nel caso in cui, come nella specie, sia ordinato dal giudice che venga disposta la rinnovazione della mediazione non espletata regolarmente, la relativa decisione non è a disposizione della parte e dunque resta estranea ed improduttiva di effetti rispetto agli atti con cui il legittimato ad agire può manifestare concretamente la volontà di impugnare il deliberato.

Nel caso di specie è incontestata la tempestività dell’avvio della mediazione rispetto ai 30 gg. di cui all’art. 1137 c.c. nonché la sua conclusione mediante deposito del verbale di mediazione negativo, così come risulta incontestata la tempestività della notifica della citazione rispetto a tale ultimo termine né alcuna eccezione di tardività è stata sollevata da parte convenuta in merito a detta questione.

Viene quindi rigettata l’eccezione.

Interesse ad agire

Com’è noto, l’art. 100 cpc. Dispone che “per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse”.

In ogni giudizio, occorre accertare il presupposto su cui si fonda la domanda, perché essa deve essere supportata dall’interesse a conseguire un provvedimento al fine di evitare di subire un danno ingiusto, ovvero a conseguire un vantaggio.

Nella specie, impugnazione di delibera assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c., l’interesse ad agire di è dato dall’utilità concreta che la parte può vedersi riconosciuta dall’accoglimento della pretesa fatta valere in giudizio.

Ad eccezione, infatti, delle sole ipotesi in cui la parte contesti semplicemente un vizio di forma per il quale l’interesse ad agire può dirsi insito nell’eliminazione dell’atto viziato (in siffatta ipotesi si dice che l’interesse ad agire è “in re ipsa”), in tutti gli altri casi la ricerca dell’interesse ad agire va effettuata in concreto.

La Suprema Corte insegna che, affinché questo esame possa essere svolto correttamente, il giudice deve seguire un percorso logico-giuridico che porti a verificare “la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale” (cfr. Cass., n. 6128 del 09.03.2017).

L’interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto e non solo astratto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare a chi ha proposto l’azione in quanto non sarebbe di alcuna utilità dichiarare invalida una delibera che nessun vantaggio in concreo gli potrebbe fornire.

Nella fattispecie in esame, l’attrice ha contestato non solo l’erroneità dello stato di ripartizione delle spese deliberate (per il quale occorre allegare e dimostrare il pregiudizio concreto che conseguirebbe da tale erronea ripartizione) ma ha dedotto quali specifici motivi di impugnazione l’erroneità nella redazione dei bilanci censurando specifiche violazioni di legge (art. 1130-bis c.c. ai sensi del quale è previsto il contenuto e la composizione del rendiconto) e di regolamento con la conseguenza che l’interesse è connaturato in quello di vedersi riconosciuto il diritto di un regolare e corretta gestione patrimoniale che è non solo propria ma dell’intera collettività condominiale.

Il Giudice esamina quindi il merito della vertenza.

Esclusione di un condomino da spese riscaldamento

Non può accogliere la censura di parte attrice in ordine alla errata ripartizione delle spese di riscaldamento derivanti dall’esclusione dalla contribuzione delle spese per la gestione 2016 (consuntivo spese di riscaldamento 2016 e ripartizione) del condominio (distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato) in relazione a quanto deliberato dall’assemblea il 27.2.1996.

Con questa delibera assunta a maggioranza dei condomini presenti, quindi non all’unanimità dei consensi, l’assemblea decideva di esonerare il condomino (oltre che dai consumi per spese di carburante) anche dalla contribuzione delle spese di conservazione e di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.

Ora, fermi restando i profili di l’invalidità di tale delibera, oggetto di autonomo e separato giudizio, la spesa di riscaldamento posta nel consuntivo 2016 approvato dall’assemblea con la delibera impugnata del 4.4.2018, come evincibile dai bilanci allegati, riguarda solo spese di consumo e di manutenzione ordinaria (forza motrice e canone di manutenzione ordinaria) e non spese straordinarie per la conservazione e manutenzione dell’impianto.

Spese in capo al condomino distaccato

Queste spese, indipendentemente dal contenuto del deliberato del 1996, non possono essere imputate al condomino distaccatosi.

Per principio consolidato, la Suprema Corte distingue le spese di conservazione dell’impianto da quelle dovute in relazione al suo uso stabilendo che solo queste ultime non sono dovute se l’impianto non è utilizzato (cfr. Cass., 10214/96; Cass. 11152/97; Cass. 129/99): il condomino distaccatosi non perde la proprietà dell’impianto, ma si limita semplicemente a non usufruire più del servizio.

È pacifico, di conseguenza, che il condomino distaccato, proprio perché non usufruisce più del riscaldamento condominiale, deve andare esente da ogni spesa di esercizio (come quelle per il combustibile e la manutenzione ordinaria effettuata dalla ditta incaricata), mentre egli sarà tenuto alla manutenzione straordinaria (cfr. Cass. Sez. 2, sentenza n. 7708 del 29/03/2007).

I documenti di cui all’art. 1130bis c.c.

Nonostante ciò, la delibera va annullata perché è assorbente la censura di parte attrice in ordine alla violazione dell’art. 1130bis c.c. per non essere stati portati in visione dei condomini prima della discussione – e successivamente al momento dell’approvazione dei bilanci – parte dei documenti, tra cui la nota sintetica esplicativa, necessari a consentire agli stessi la verifica della degli elementi contabili portati in bilancio.

Per effetto della riforma (legge n. 220/2012) il rendiconto condominiale – che, a differenza di quello dei bilanci societari, non soggiace a forme rigorose – deve contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino.

In particolare, il novellato art. 1130 bis cc dispone che il bilancio annuale deve essere composto da oltre che dal consuntivo e riparto, dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario, dallo stato patrimoniale e dalla nota sintetica esplicativa.

Questi documenti hanno la finalità di permettere al condomino una conoscenza concreta dei reali elementi contabili indicati nel bilancio così da dissipare ogni dubbio di incertezza e insufficiente chiarezza in ordine ai dati riportati nel conto e consentirgli di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato.

Registro, riepilogo e nota sono “parti inscindibili” del rendiconto e alla loro inesistenza può discendere “l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (cfr. Cass. n. 33038/2018).

Se così non fosse, non avrebbe senso la loro previsione legislativa, in vista a rendere chiaro e intellegibile ogni rendiconto.

Il legislatore ha voluto risolvere le problematiche relative al rendiconto condominiale presentato dall’amministratore che in passato si riduceva in una semplice indicazione delle spese esigendo ora la predisposizione di un atto complesso composto da una serie di documenti che il mandatario deve presentare all’assemblea alla chiusura di ogni esercizio di gestione.

Di particolare rilievo è il registro di contabilità (che è in essere dal 18/6/2013) nel quale devono essere annotate per contenuto e forma tutte le voci in entrata e uscita del condominio in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti.

Del pari necessaria è la nota esplicativa che ha, invece, la finalità di descrivere sinteticamente l’intera gestione annuale dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti commentando le questioni più rilevanti nonché quelle oggetto delle variazioni più evidenti (rispetto al precedente esercizio) dando conto degli accadimenti di particolare importanza per i loro riflessi patrimoniali.

Non occorrendo un rigido formalismo, il contenuto della nota esplicativa, ad esempio, può ricavarsi anche dallo stesso verbale di assemblea dove l’amministratore da conto e descrive quella che è la complessiva situazione della compagine e le questioni aperte nonché le ragioni che lo hanno portato a seguire, nella redazione del rendiconto sottoposto all’esame dell’assemblea, criteri specifici di redazione diversi da quelli comunemente adottati (nella specie, due rendiconti separati per due diverse amministrazioni riferite allo stesso anno di gestione sia per l’ordinario che per il riscaldamento).

Nel caso in esame, il verbale di assemblea in atti non fa il minimo accenno alla nota esplicativa né risultano verbalizzate le questioni rilevanti affrontate nella gestione ordinaria e a quella del riscaldamento 2016 ma si da atto solo dell’approvazione dei relativi rendiconti.

Nell’analizzare i rilievi di irregolarità contabile mossi da parte attrice sui consuntivi approvati (mancanza di allineamento, discrepanza tra i saldi contabili e le giacenze di liquidità del c/c bancario condominiale, errata ripartizione) e sui quali le difese del Condominio sono state generiche, la redazione della nota sintetica esplicativa si presentava non solo opportuna ma doverosa nel rispetto dei principi della trasparenza della gestione condominiale.

La conseguenza è l’annullamento della delibera in esame.