«In tema di condominio negli edifici, anche in caso di conferma dell’incarico all’amministratore, alla scadenza del primo biennio e dalle successive scadenze annuali conseguenti a rinnovo, è necessaria la maggioranza qualificata di cui al comma 4 dell’art. 1136 cod. civ. nella parte in cui stabilisce per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore la necessità, anche in seconda convocazione, della maggioranza degli intervenuti pari almeno alla metà del valore dell’edificio».
Con la sentenza n. 12654/2023, pubblicata il 5 settembre 2023, il Tribunale di Roma, ha affrontato una questione di diritto condominiale di notevole rilevanza pratica.
Il caso sottoposto al Tribunale capitolino trae origine dall’impugnazione della delibera con la quale l’assemblea aveva rinnovato l’incarico all’amministratore, nonché di quella successiva con la quale la suddetta volontà veniva ratificata.
L’attore riteneva che entrambi i deliberati fossero viziati per difetto del quorum di legge.
Si costituiva in giudizio il Condominio chiedendo che venisse dichiarata la cessazione della materia del contendere essendo stata la delibera di ratifica sostituita da una successiva ed essendo il mandato conferito all’amministratore scaduto alla data di costituzione in giudizio del sodalizio convenuto.
L’attore confermava il sopravvenuto venir meno del proprio interesse alla prosecuzione del giudizio reso di fatto privo di senso dagli eventi succedutisi nel tempo. Chiedeva tuttavia la verifica della fondatezza dei motivi di impugnazione ai fini della valutazione della soccombenza virtuale.
Il Giudice adito, dopo aver accertato che la determinazione circa il rinnovo del mandato all’amministratore fosse stata assunta dall’assemblea in violazione dell’art. 1136 c.c., ha condannato il convenuto al pagamento delle spese di lite.
Al riguardo il Tribunale romano, premettendo che in dottrina si è ampiamente discusso in merito alle maggioranze necessarie per la conferma dell’incarico dell’amministratore, ha affermato il principio di diritto secondo il quale è sempre necessaria (sia in caso di nomina, quanto in caso di conferma) la maggioranza qualificata di cui al quarto comma dell’art. 1136 c.c. (in dottrina v. A. Scarpa, “Amministratore di condominio, Attribuzioni, doveri, responsabilità”, Vicenza, 2018 pag. 64 e R. Viganò, “Nomina e conferma dell’amministratore condominiale: un vero o falso problema?”, in “I rapporti tra assemblea ed amministratore del condominio”, Milano, 2005, pag. 32).
Tale disposizione stabilisce che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore debbano essere adottate, anche in seconda convocazione, con la maggioranza di cui al secondo comma della stessa norma, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Le conclusioni cui giunge il Tribunale sono aderenti all’univoco orientamento giurisprudenziale di legittimità e di merito (sono poche le pronunce di segno contrario: vedasi tra tutte Trib. Roma 15 maggio 2009, n. 10701 e relativa nota a sentenza I. Cimatti, S. Giansiracusa, M. Liistro, A. Re, M. Sala, “Condominio – Conferma dell’amministratore” in “Immobili & proprietà”, n. 9, 01/09/2009, p. 601”, ove si afferma lapidariamente che trattasi di pronuncia «infausta e profondamente erronea»).
Il Giudice capitolino, facendo propria la linea logico-argomentativa adottata degli Ermellini (Cass. n. 4269/1994 e n. 3797/1978; cfr anche Cass. n. 71/1980) ha statuito che gli stessi presupposti di validità, e gli stessi quorum che determinano la nomina dell’amministratore, devono valere anche per la conferma in carico di tale soggetto. Ciò in quanto le due deliberazioni hanno contenuto ed effetti giuridici uguali, differendo soltanto per la circostanza di continuità (nel caso di conferma di soggetto già in carica) del rapporto fiduciario, rapporto, questo, invece assente in caso di nomina, riguardando quest’ultima una persona nuova (sul punto cfr Corte d’appello di Messina, sez. seconda, 21/12/2022 n. 847 che osserva che «la maggioranza qualificata prevista per la nomina dell’amministratore si impone ed è altresì necessaria per la conferma dell’amministratore di condominio perché il mandato collettivo deve essere periodicamente verificato da parte della minoranza, con la conseguenza che, difettando il quorum ex art. 1136 c.c., l’amministratore in carica prosegue la sua attività ma in regime di prorogatio imperii ossia fino alla nuova assemblea o comunque fino alla nomina di un amministratore da parte dell’Autorità Giudiziaria»).
Nella fattispecie sottoposta al vaglio del Tribunale le delibere impugnate sono state ritenute viziate atteso che, osserva il decidente, il rinnovo del mandato è stato deliberato con la maggioranza degli intervenuti senza che fossero stati precisati i millesimi ed anzi con il voto contrario dell’impugnante (titolare di una quota di partecipazione superiore ai 500 millesimi), e di un altro condomino; del pari la successiva delibera di ratifica è stata adottata in violazione dell’art. 1136 c.c.
In applicazione dei principi enunciati dalla Suprema Corte ed all’esito dell’accertamento positivo della fondatezza dell’impugnazione, il giudice adito, chiamato a pronunciarsi solo sulla regolamentazione delle spese di lite secondo il principio della soccombenza virtuale in ragione della cessata materia del contendere, ha condannato il Condominio convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore del condomino attore.