Ipotesi di revoca giudiziale
La revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in tre diverse ipotesi.
La prima è il caso previsto dal comma 4 dell’art. 1131 c.c., ovvero se l’amministratore contravvenga all’obbligo, sancito dal comma 3 dello stesso articolo, di informare tempestivamente l’assemblea di essere stato convenuto in giudizio per fatti esorbitanti dalle sue attribuzioni.
Seconda fattispecie di revoca giudiziale è quella dell’amministratore che non rende il conto della gestione anche per un singolo anno, presentando in assemblea, o comunque sottoponendo ai condomini, una relazione contabile che evidenzi, mediante indicazione delle entrate ed uscite, una chiara situazione della gestione condominiale.
È infine prevista la revoca dell’amministratore in caso di gravi irregolarità.
Gravi irregolarità
Il comma 12 dell’art. 1129 c.c. indica determinate evenienze che possono costituire, «tra le altre, gravi irregolarità»:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, , alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, o di fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e degli orari di reperibilità.
Si tratta di non ma meramente . La riconducibilità della condotta denunciata in una delle astratte tipizzazioni legislative di gravi irregolarità costituisce, per il giudice, solo uno degli elementi in base ai quali apprezzare la sussistenza in concreto della lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condominio. La circostanza che il fatto addebitato all’amministratore rientri, o meno, in alcuna delle fattispecie contemplate nell’elenco non esime il tribunale dall’accertare se tale fatto giustifichi comunque la risoluzione immediata dell’incarico.
Procedimento
Il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio si svolge in camera di consiglio, si conclude con decreto reclamabile alla Corte d’appello (art. 64 disp. att. c.p.c.) e si struttura, pertanto, come giudizio camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o status. Il decreto di revoca non ha, pertanto, idoneità al giudicato, non precludendo alle parti la richiesta di tutela in un ordinario giudizio contenzioso.
Il comma 13 dell’art. 1129 c.c. stabilisce, peraltro, che «in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato», a pena di nullità della relativa deliberazione che così disponga, in quanto contraria a norma imperativa di ordine pubblico.
Il condomino che agisca per la revoca deve soltanto provare la fonte del proprio diritto a conseguire dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre l’amministratore convenuto rimane gravato dell’onere della prova dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione.
Al giudizio di revoca promosso da un condomino non è consentita la partecipazione del condominio o degli altri condomini, in quanto legittimato a contraddire è il solo l’amministratore (art. 64, comma 1, disp. att., c.c.).
Nel giudizio di revoca dell’amministratore di condominio non è richiesto il patrocinio di un difensore legalmente esercente.
Ai sensi dell’art. 64, comma 2, disp. att., c.c., «contro il decreto motivato reso dal tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Il provvedimento di revoca dell’amministratore del condominio ha, dunque, efficacia, ai sensi dell’art. 741 c.p.c., dalla data dell’inutile spirare di tale termine per il reclamo avverso di esso.
È inammissibile il ricorso per Cassazione, ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione; tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo.
Non sono, in particolare, ammissibili avverso il decreto in tema di revoca dell’amministratore di condominio le censure proposte sotto forma di vizi in iudicando o in procedendo, dirette a rimettere in discussione la sussistenza, o meno, delle gravi irregolarità ex art. 1129, comma 12, c.c., ovvero la valutazione dei presupposti legittimanti la statuizione di cessazione della materia del contendere, o, ancora, l’omesso esame di elementi istruttori che avrebbero diversamente potuto determinare il giudice del merito nella declaratoria della soccombenza virtuale.
Il decreto con cui la Corte d’appello provvede, su reclamo dell’interessato, in ordine alla domanda di revoca dell’amministratore di condominio può essere revocato o modificato dalla stessa Corte d’appello, per un preesistente vizio di legittimità o per un ripensamento sulle ragioni che indussero ad adottarlo, mentre resta attribuita al tribunale, giudice di primo grado, la competenza a disporre la revisione del provvedimento emesso in sede di reclamo, sulla base di fatti sopravvenuti, ai sensi dell’art. 742 c.p.c., atteso che quest’ultima disposizione si riferisce, appunto, unicamente ai provvedimenti camerali privi dei caratteri di decisorietà e definitività.