Disciplina

L’art. 1129, comma 14, c.c., stabilisce che «l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».

L’amministratore deve dunque stabilire, in sede di nomina prima e poi in sede di rinnovo, quale sia il suo compenso. Il compenso così fissato sarà corrispettivo di tutte le attribuzioni gestorie, ovvero, oltre che delle attività espressamente elencate dalla legge, anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale.

Così, allorché nel corso dell’incarico, l’assemblea deliberi l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, in mancanza di una esplicita pattuizione in senso contrario, all’amministratore non spetta alcun compenso straordinario rispetto a quello specificato al momento della sua nomina, in quanto l’esecuzione della delibera dell’assemblea che abbia approvato i lavori rientra comunque fra le attribuzioni dell’amministratore e non esorbita dai compiti del mandato conferitogli in origine.

Mancata Specificazione

La mancata analitica specificazione del compenso preteso dall’amministratore è causa di nullità della nomina, la quale, pertanto, impone la redazione di un apposito documento, dal quale possa desumersi la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da rendere ed alla retribuzione da corrispondere.

In particolare, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

La previsione espressa di nullità della nomina, in assenza di specificazione del compenso, porta a ritenere che tale invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo, soluzione, quest’ultima, cui sarebbe altrimenti conseguita la determinazione del medesimo, in relazione all’opera effettivamente prestata, secondo le tariffe, o gli usi, o in via giudiziale, a norma degli artt. 1709 e 1419, comma 2, c.c.

Misura

La misura del compenso accordato dall’assemblea all’amministratore nominato esula da ogni sindacato dell’autorità giudiziaria.

Gratutà

La presunzione di onerosità del mandato conferito all’amministratore, coerente altresì con l’art. 1709 c.c., va considerata comunque con riferimento al disposto dell’art. 1135, n. 1), c.c., che continua a prevedere come ‘eventuale’ la retribuzione dell’amministratore, ciò lasciando intendere che l’assemblea o il regolamento possono espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico.

Anticipazione e danni

Rimane comunque invocabile dall’amministratore l’art. 1720 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni e risarcirgli i danni che abbia subito a causa dell’incarico, oltre a pagargli il compenso spettante.

Il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini. Il mandatario che agisce in giudizio per la corresponsione del compenso ed il recupero delle spese e degli esborsi sopportati per l’esecuzione dell’incarico è, infatti, tenuto a fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell’esecuzione del negozio gestorio e dell’esborso effettuato in occasione di esso. E’, perciò, l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono obbligati, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. 25 febbraio 2020, n. 5062; Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. 17 agosto 2017, n. 20137). Spetta all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore. La deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazioni a poste passive specificamente indicate.  D’altro canto, l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente (ad esempio, il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale alla data dell’avvicendamento) non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’ amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.

L’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio, in persona del nuovo amministratore  sia, cumulativamente o alternativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore. Ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c.