Quelli riguardanti il superbonus del 110% sono lavori che potrebbero essere pagati con lo strumento della cessione del credito d’imposta contro sconto in fattura da parte dei fornitori, quindi teoricamente senza necessità di esborso effettivo da parte dei condòmini.

Ciò potrebbe portare a concludere che in questi casi non sia necessario tenere della contabilità, quasi che lo “sconto” esentasse l’amministratore.

La contabilità straordinaria relativa ai lavori di riqualificazione energetica e miglioramento sismico, invece, deve essere oggetto di redazione, presentazione alla compagine condominiale e successiva approvazione, dovendosi dare “misura” ad una obbligazione straordinaria, come per qualunque opera straordinaria.

La contabilità condominiale, quindi, dovrà essere redatta in forma analitica dovendo garantire il legale rappresentante tre fondamentali principi:

a) il rispetto del principio della parzialità delle spese in quanto il rischio di confusione nella ripartizione delle stesse potrebbe violare il terzo comma dell’articolo 1123 Codice civile. (A titolo esemplificativo, nel caso di più coperture sulle quali intervenire con l’isolamento termico destinate a coprire porzioni diverse dell’edificio);

b) il rispetto del principio della parziarietà delle obbligazioni considerato che possono essere presenti più fornitori e più interventi ammissibili sia al superbonus del 110% che ad altri benefici fiscali;

c) il rispetto del criterio della relatività delle obbligazioni in quanto le opere straordinarie deliberate a dicembre 2020, in un contesto di gestione ordinaria rientrante nell’anno solare (Esercizio Finanziario 1/1 – 31/12), dovranno conservare la loro relatività alla data della deliberazione, e questo anche se i lavori inizieranno nel 2021.

Questo, soprattutto in vista di una eventuale revisione contabile deliberata dai condomini nel caso di inadempienza dell’amministratore che abbia generato un danno patrimoniale qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, da parte dell’Agenzia delle Entrate che provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, in tutto od in parte, nei confronti del contribuente, importo maggiorato degli interessi e delle sanzioni (articolo 121 decreto Rilancio), in uno al concorso nella violazione, difficilmente ipotizzabile, della responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto in fattura, dei cessionari del credito e del professionista (commercialista, consulente del lavoro, Caf) che ha apposto il visto di conformità inviato alle Entrate.

Contabilità condominiale analitica, quale utilità

Quindi, la contabilità analitica, oltre ad obbligare l’amministratore a fornire una corretta informazione sulle spese poste in essere nell’interesse comune e sulla gestione del denaro affidatogli dai vari proprietari,

a) consente al legale rappresentante non solo di tenere una corretta gestione delle morosità parziarie, considerata la cessione del credito di imposta a terzi da parte di alcuni condòmini con la conseguente necessità di gestire correttamente la direttrice incassi e pagamenti fatture, ma lo aiuta a controllare la connessione tra spese professionali e costi dell’intervento allo scopo di assicurare il rispetto dei tetti ammissibili di spesa detraibile imposti dai vari decreti del Mise su base annuale ed in considerazione della continuità dei lavori è la relatività delle obbligazioni.

b) permette di agire su specifici centri di costo del Rendiconto Condominiale Straordinario distinguendo ed evidenziando ad esempio le spese per l’isolamento delle coperture, quelle per l’isolamento delle pareti verticali, non che quelle dell’isolamento dei piani contro pavimenti.

c) permette di impostare un Rendiconto Preventivo, con relativa ripartizione, che consenta di ottenere non solo il pieno controllo delle obbligazioni nel caso di una eventuale sospensione del cantiere e successiva ripresa dei lavori fuori dai tempi di validità del beneficio fiscale, ma che possa essere di ausilio alla contabilità di cantiere e alle valutazioni del professionista incaricato di apporre il visto di conformità.

Dunque, la contabilità analitica non soltanto evidenzia i casi più complessi dovuti alla molteplicità e diversità degli interventi e dei fornitori, ma è l’unica, a parere dello scrivente, che consenta l’immediata verifica e gestione di eventuali riduzioni delle detrazioni dei benefici fiscali per sforamenti dei massimali imposti a seguito di controlli negativi da parte dell’agenzia delle Entrate.

Ma qual è l’ammontare massimo dello sconto in fattura? Il fornitore può applicare uno sconto “parziale”?

Per il primo quesito, il contributo sotto forma di sconto è pari alla detrazione spettante, tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato, e non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto.

Per il secondo, invece, il fornitore può anche applicare uno sconto “parziale”. In questo caso, il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari al 110% della spesa rimasta a suo carico o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito rimanente ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Per quanto tempo vanno conservati i documenti contabili?

L’art. 1130 bis del Codice civile porta poi un’ulteriore prescrizione da tenere in evidenza circa la conservazione dei documenti stabilendo che le scritture contabili ed i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Si tratta di un termine mobile poiché riferito ad ogni singolo documento, non che alla rispettiva data di registrazione e non all’esercizio di riferimento. A tale riguardo può essere di aiuto richiamare il dettato previsto dal diritto societario in tema di conservazione dei documenti contabili e, più precisamente, l’art. 2220 c.c. che al primo comma recita: «le scritture devono essere conservate per dieci unni dalla data dell’ultima registrazione».

Il supporto documentale, invece, riguardante gli interventi che beneficiano delle detrazioni fiscali, tenuto conto del termine ultimo stabilito per le verifiche da parte degli uffici finanziari, e cioè il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui è stata considerata tale detrazione, non che dell’ulteriore complicazione derivante dalla circostanza che la detrazione è ripartita in dieci anni, il termine ultimo dovrebbe decorrere dall’ultima dichiarazione in cui è stata riportata tale detrazione e quindi dieci anni.