Con la successiva legge n. 246 del 28 novembre 2005 è stato fatto cadere il vincolo di pertinenzialità “automatico” per gli spazi riservati a parcheggio dalla c.d. “legge Ponte”.

L’articolo 41 sexies è stato integrato con l’aggiunta di un secondo comma, del seguente tenore: “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Non sussiste più, a far data dalla entrata in vigore della legge, l’automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini.

Lo scopo dichiarato (dal legislatore) è quello di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono; in buona sostanza, i posti auto, a questo punto, possano essere commercializzati liberamente.

Sotto altro aspetto, è rimasto inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell’art. 41-sexies), cui è subordinata la concessione del permesso di costruire da parte del Comune, ma non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti dell’edificio cui essi accedono.

Dopo l’entrata in vigore della legge, sorse però un problema di applicabilità della “riforma” rispetto al precedente regime giuridico: in altri termini, ci si chiedeva se la “norma” aveva o meno effetto retroattivo o se, diversamente, si trattava di precetto propriamente novativo, valevole soltanto per il futuro.

La querelle è stata risolta dalla Corte di Cassazione[1], la quale ha avuto modo di precisare che ove tale norma fosse, invero, intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi, ad esempio, un area già vincolata a parcheggio), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento; diversamente, la stessa giurisprudenza di legittimità ha costantemente escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all’articolo 12, comma 9, della legge. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.

In buona sostanza: “la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato[2]”.

_____

[1] Ex multis, Corte di Cassazione 24/2/2006 n. 4264 e successivamente Cassazione cicile 13/1/2010 n. 378, conforme 5/6/2012 n. 9090.

[2] Stralcio attinto dalla Corte di Cassazione 18 settembre 2012, n. 15645