In sede di amministrazione dello stabile, vengono ad essere utilizzati, necessariamente, i dati identificativi della persona (sia fisica, sia giuridica), con riferimento alla sua specifica qualità di titolare dell’esclusivo diritto di proprietà su una o più porzioni di piano, nonché di comproprietario dell’insieme di beni ed impianti comuni.
In altri termini, alle necessità di gestione non è possibile far fronte senza conoscere:
– nome e cognome dell’intestatario/condomino;
– residenza/domicilio (ovvero, indirizzo da utilizzare per ogni comunicazione riguardante il condominio) completi di via, numero civico, città e relativo codice di avviamento postale(quest’ultimo, secondo le recenti procedure, ormai obbligatorio per effettuare le spedizioni raccomandate).
Per quanto riguarda questo insieme di informazioni, va evidenziato che la giurisprudenza ha riconosciuto l’obbligo in capo al condomino di attivarsi presso l’amministratore per comunicare non solo tale sua qualità (specialmente nel caso di subentro di nuovo acquirente), ma, anche, il domicilio presso il quale intende ricevere le comunicazioni relative alla gestione dell’immobile.
I Giudici di legittimità, infatti, hanno puntualizzato che “nell’ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinché questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell’acquirente o concorrente con quella dell’alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio detto mutamento di titolarità, senza di che, e fin quando ciò non avvenga, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari l’alienante”, (cfr. Cass. 14 marzo 1987, n. 2658). Orientamento confermato da Cass. 4 febbraio 1999, n. 985 per la quale “… è onere dell’acquirente dell’unità assumere iniziative, magari anche con l’alienante, per far conoscere all’amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l’obbligo di verificare i registri immobiliari”, e da Cass. 29 maggio 1998, n. 5307, nella quale è ribadito che “l’acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all’assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali, finché non abbia notificato o almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l’avvenuto passaggio di proprietà.”
Va, tuttavia, precisato che, recentemente, la Suprema Corte ha ritenuto di mitigare l’orientamento contenuto nei precedenti pronunciamenti, affermando che “l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito onde poter comunicare a tutti l’avviso di convocazione”, (cfr. Cass. 28 novembre 2000, n. 15283 – relativamente a tale pronuncia sia consentito il rimando alla nota “critica” di SALCIARINI L., “Anagrafe condominiale e doveri dell’amministratore di condominio. Un’indagine sulle fonti”, in Archivio delle Locazioni e del Condominio, 2001, fasc. 4, pag. 556).
L’ “adeguamento” del suddetto principio generale è stato confermato, ancor più recentemente, anche dalla giurisprudenza di merito, la quale si è preoccupata di precisare che “nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca in sede contenziosa per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente rispetto al contrapposto dovere di correttezza e di informativa da parte del condomino, per l’individuazione del vero soggetto obbligato; del resto corrisponde a regola di normale prudenza accertare l’effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad una azione giudiziaria”, (cfr. Trib. Roma, 17 luglio 2005, n. 13764, in Immobili & Proprietà, Ipsoa, Milano, 2006 fasc. 7, pag. 454).
Sulla questione, infine, vale la pena di richiamare la norma UNI 10801 dell’Ente Nazionale Italiano di Unificazione la quale, nell’individuare le funzioni e i requisiti minimi di qualificazione dell’amministratore condominiale (al fine di fornire all’utente un’effettiva garanzia sui servizi erogati, e sulla trasparenza ed efficacia della gestione tecnico-amministrativa – c.d. certificazione di qualità), prescrive che l’amministratore medesimo conservi un “fascicolo immobiliare” per ciascun immobile gestito, nel quale sia contenuta l’ “anagrafica dei partecipanti aventi titolo al condominio con i riferimenti catastali indicati nella planimetria aggiornata dello stabile”.