Nel nostro ordinamento, uno dei principali motivi di litigiosità è rappresentato dalle liti condominiali. Questioni non sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della giurisprudenza della Corte di Cassazione. Tra questi si annoverano le dispute relative ai balconi. I criteri di ripartizione delle spese variano a seconda della tipologia su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione. Innanzitutto, però, va precisato che ci sono due differenti tipi di balconi a cui seguono due diverse fattispecie. I balconi cosiddetti aggettanti e quelli incassati.
I balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 13509 del 27.7.2012).
I balconi incassati, invece, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno. In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.
Il balcone è un tutt’uno con il solaio interpiano sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Mentre la parte frontale dei balconi, andando a inserirsi nella facciata dello stabile, deve essere considerata di proprietà comune.
La differenza sostanziale in merito ai criteri di ripartizione delle spese si concretizza in questo principio: il solaio del balcone aggettante, a differenza di quello incassato, è di esclusiva proprietà del titolare dell’unità immobiliare che serve, mentre soltanto i rivestimenti della parte frontale di quella inferiore debbono essere considerati cosa comune ma solo se incidono sul decoro architettonico dello stabile.
Molto più discusso è, invece, il piano di riparto delle spese per la manutenzione e la ristrutturazione dei balconi aggettanti.
Ai sensi dell’articolo 1125 c.c.: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
L’interpretazione estensiva operata dalla Cassazione su tale norma si fonda sulla considerazione che il balcone sia un prolungamento del solaio interpiano, riconoscendo, pertanto, un’equa ripartizione delle spese. I costi della copertura del pavimento sono a carico esclusivo del proprietario del piano superiore; mentre le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone sono a carico del proprietario del piano inferiore. La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4821/1983, chiarifica che “la piattaforma o la soletta di un balcone è soggetta alla disciplina dell’articolo 1125 c.c., che ne sancisce la presunzione assoluta di condominio fra i proprietari dei due piani”.
Nello specifico la Suprema Corte ha ritenuto che alcuni componenti del balcone, quali i parapetti, il cornicione o il marcapiano, i frontalini, si inseriscono nel prospetto dell’edificio, il cui decoro e la cui riparazione sono a carico dell’intero condominio. Inoltre, a più riprese, la giurisprudenza ha qualificato come spese condominiali tutte quelle necessarie a rendere l’edificio “esteticamente gradevole” (Cassazione: Sentenza n. 6624/2012 e n. 10209/2015).
Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono.
In particolare, la manutenzione dei balconi, dei frontalini e dei sottobalconi non sempre spetta a tutti i condomini. Infatti, i balconi, non svolgendo di regola né funzione di sostegno, né di protezione necessaria all’edificio non possono considerarsi proprietà comune, ma rientrano nella casistica dei beni esclusivi dei singoli condomini in quanto prolungamento dell’unità immobiliare antistante (Cassazione, n. 218/2011). Le crepe a livello della pavimentazione del balcone o la carente impermeabilizzazione, sono quindi interventi di manutenzione a carico del proprietario del singolo appartamento, che deve intervenire tempestivamente per evitare l’aggravarsi dello stato di conservazione del balcone e l’eventuale distacco di materiale dal supporto che potrebbe comportare, nei casi estremi, danni a terzi. Restano sostanzialmente a carico del proprietario del piano di sopra la pavimentazione, spettano invece al proprietario del piano inferiore, l’intonaco e la finitura superficiale dell’estradosso. Più insidioso invece comprendere a chi spetti la manutenzione dei frontalini dei balconi. L’attuale orientamento della giurisprudenza, è quello di ripartire in millesimi la spesa di manutenzione di frontalini e balconi solo se ne viene provata la funzione decorativa-ornamentale per l’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza.
Per completezza espositiva, va sicuramente richiamata la novella normativa del 2012 che ha inserito espressamente le facciate tra le parti comuni, senza alcuna indicazione della funzione strutturale alla quale aveva fatto riferimento la giurisprudenza nel corso degli anni. Può quindi essere ipotizzata una funzione meramente estetica della facciata.
Un’interpretazione azzardata potrebbe quindi sostenere che a partire dal 2012 (dopo l’entrata in vigore della L.220/2012) non ha più senso alcuno la distinzione tra balconi a castello e balconi aggettanti, essendo entrambi ricompresi nella nozione di facciata e dunque rientranti nella presunzione di condominialità. Conseguenza di una tale ricostruzione è che viene a cadere l’annosa questione della proprietà e ripartizione spese dei frontalini, in quanto anch’essi facenti parte dei balconi e della facciata dell’edificio.
Nella pratica giudiziaria una tale impostazione non viene seguita, ma buona parte dei magistrati nel merito tendono ad estendere il più possibile la nozione di necessità all’uso comune prevista dall’ art.1117 n. 1 c.c. “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.
Il risultato finale è lo stesso.
Sarebbe, dunque, opportuna l’adozione del criterio ex articolo 1125 c.c. da parte dell’assemblea condominiale o, in alternativa, considerare i sottobalconi come parte integrante della facciata, anche per favorire un’equa ripartizione di spese fra tutti i condomini.
